mercoledì 20 marzo 2019

Mediazione tipica: rilevanza della causalità dell’opera del mediatore nell’operazione e diritto al compenso (Trib. Milano, sent. 2244/2019)

Con sentenza n. 2244, emessa il 25 febbraio 2019 e pubblicata il successivo 5 marzo, il Tribunale di Milano ha confermato che “la lettera dell’art. 1754 cc è tale da escludere la necessità di un incontro delle parti in ordine allo svolgimento della mediazione, quando questa sia tipica, dando rilievo alla sola attività svolta. La giurisprudenza è ondivaga, sostenendo tuttavia univocamente la rilevanza della sola causalità dell’opera del mediatore in ordine alla conclusione del contratto e dando quindi mostra di aderire alla teoria della non negoziabilità della mediazione, nella sua forma tipica”.  

La controversia sottoposta al vaglio del Tribunale meneghino riguardava l’esistenza di un rapporto di mediazione tra l’attrice e le società convenute relativo al contratto di locazione concluso da queste ultime e il conseguente diritto al compenso del mediatore.

L’attrice – regolarmente iscritta all’albo dei mediatori – veniva incaricata, senza tuttavia sottoscrivere alcun contratto, da una delle società convenute di trovare un soggetto interessato a prendere in locazione un immobile di sua proprietà sito nel centro di Milano.  

In forza del mandato ricevuto, l’attrice procedeva nella ricerca del potenziale conduttore, prendendo contatti con la seconda società convenuta (noto gruppo di abbigliamento internazionale) e proponendo l’operazione immobiliare. Quest’ultima all’epoca dei fatti, però, dichiarava all’attrice di non essere interessata.

Alcuni mesi dopo l’attrice veniva informata da terzi della conclusione del contratto di locazione tra le due convenute e pretendeva, legittimamente, la provvigione per avere, tramite la sua segnalazione, stabilito un primo contatto utile tra le parti.

Le convenute rifiutavano di riconoscere all’attrice il compenso richiesto, sostenendo l’inesistenza di un mandato a mediare e specificando che, in ogni caso, il contratto di locazione sottoscritto tra le parti era il frutto di una lunga trattativa tra le stesse a cui l’attrice non aveva preso parte.

A seguito di una complessa istruttoria, il Tribunale di Milano accoglieva la domanda di parte attrice, con conseguente riconoscimento del suo diritto al compenso per l’attività effettivamente svolta in funzione della conclusione del suddetto contratto di locazione, quantificato in base agli usi della Camera di Commercio competente nel 10% del valore del contratto stesso.

Il Tribunale, in particolare, riconosceva sia l’esistenza di un contratto di mediazione tipica (che non richiede per la sua validità la forma scritta), noto a tutte le parti dell’operazione, sia il fatto che entrambe le convenute nella conclusione del contratto di locazione abbiano di fatto beneficiato del contatto iniziale fornito dalla mediatrice.