martedì 31 dicembre 2019

Leasing: i più recenti orientamenti della giurisprudenza

Nel 2019 abbiamo assistito all'evoluzione della disciplina della locazione finanziaria, grazie al fondamentale apporto della giurisprudenza di merito e di legittimità.

Abbiamo, ad esempio, preso atto delle prime (e tanto attese) pronunce sulla corretta interpretazione e applicazione dell'art. 1 della Legge 124/2017 (Legge sulla Concorrenza) che ha tipizzato il contratto di leasing nel nostro ordinamento. Ma non solo.

Con l'anno ormai agli sgoccioli è tempo di fare il punto e tirare le somme.

Vediamo, quindi, gli ultimi e più rilevanti orientamenti della giurisprudenza della Suprema Corte in materia di leasing.

Risoluzione del contratto di leasing per mutuo consenso: no all'applicazione analogica dell'art. 1526 cod. civ. (Cass. civ. Sez. III Ord., 31/10/2019, n. 27999)

Quando le parti decidono di porre fine per mutuo consenso al vincolo negoziale che le lega, è loro onere convenire gli effetti e le conseguenze di tale scelta.

Nel caso di specie, le parti nel definire consensualmente lo scioglimento del contratto di leasing immobiliare nulla avevano stabilito circa la sorte delle rate sino a quel momento versate dall'utilizzatore: in particolare nessuna clausola del loro accordo prendeva in considerazione la restituzione di parte di quanto corrisposto a titolo di prezzo d'acquisto e quanto, al contrario, fosse dovuto al concedente a titolo di equo compenso per il godimento dell'immobile.

Secondo la Cassazione, in questi casi, è illegittimo da parte dell'utilizzatore invocare l'applicazione - anche in via analogica - di quanto disposto dall'art. 1526 cod. civ., al fine di ottenere la restituzione delle rate versate in pendenza di contratto: "In caso di scioglimento per mutuo consenso del contratto di leasing traslativo non trova applicazione - nemmeno in via analogica - il disposto dell'art. 1526 c.c. (che prevede il ripristino delle originarie posizioni delle parti attraverso la restituzione all'utilizzatore delle rate versate e il riconoscimento al concedente del diritto all'equo compenso per l'uso del bene), mancando il presupposto dell'inadempimento imputabile all'utilizzatore determinante la risoluzione, sicché l'accordo solutorio - ove non contenga ulteriori previsioni concernenti il rapporto estinto - produce il solo effetto di liberare i contraenti dall'obbligo di eseguire le ulteriori prestazioni ancora dovute in virtù del contratto risolto". 

Leasing e risoluzione: l'applicazione della nuova "Legge Leasing" (Cass. civ. Sez. I Sent., 10/05/2019, n. 12552 - Cass. Civ. Sez. I, 10/07/2019, n. 18543)

La Legge 124/2017, con la tipizzazione del contratto di locazione finanziaria, ha segnato il definitivo superamento della tradizionale distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo e, di conseguenza, anche dell'orientamento giurisprudenziale che prevedeva, nel caso di contratti di quest'ultimo tipo, l'applicazione analogica dell'art. 1526 cod. civ. di cui molto si è discusso (e ancora si discute) nelle aule del nostri tribunali.

Restano, però, alcuni dubbi interpretativi da sbrogliare sui quali la Corte di Cassazione è intervenuta per fare un po' di chiarezza.

L'orientamento emergente in quest'ultimo anno parte dal presupposto che lo ius superveniens di cui alla L. 124/2017 sia applicabile a tutti i contratti di locazione finanziaria, anche precedenti all'entrata in vigore della normativa, per tutti quegli aspetti della fattispecie non accertati e/o definiti con statuizione passata in giudicato. In questi casi non si tratta di un’applicazione analogica (che, in assenza di norme di diritto transitorio specifiche, non sarebbe neppure possibile), ma di fare concreta applicazione della c.d. interpretazione storico-evolutiva della normativa sulla locazione finanziaria.

E in caso di risoluzione del contratto prima del fallimento dell'utilizzatore?

In caso di fallimento dell'utilizzatore e di scioglimento del contratto, l'art. 1, comma 140, della L. 124/2017 fa espressamente salva la disciplina di cui all'art. 72 quater L.F. che prevede il diritto del concedente non solo ad insinuarsi al passivo, ma anche alla restituzione del bene, salvo l'onere di versare alla curatela l'eventuale differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o da altra collocazione del bene stesso avvenute a valori di mercato rispetto al credito residuo in linea capitale.

La Suprema Corte ha stabilito che in caso di risoluzione del contratto di leasing, avvenuta in data anteriore all'entrata in vigore della legge sulla Concorrenza e della dichiarazione di fallimento dell'utilizzatore, è inderogabile l'applicazione dell'art. 72 quater L.F.: "ne consegue che, in caso di fallimento dell'utilizzatore, il concedente avrà diritto alla restituzione del bene e dovrà insinuarsi al passivo fallimentare per poter vendere o allocare il bene e trattenere, in tutto o in parte, l'importo incassato. La vendita avverrà a cura dello stesso concedente, previa stima del valore di mercato del bene disposta dal giudice delegato in sede di accertamento del passivo. Sulla base di tale valutazione sarà determinato l'eventuale credito della curatela nei confronti del concedente o quello, in moneta fallimentare, del concedente stesso, da quantificarsi in misura corrispondente alla differenza tra il valore del bene ed il suo credito residuo, derivante dai canoni scaduti e non pagati ante-fallimento ed i canoni a scadere, in linea capitale, oltre al prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione. Eventuali rettifiche, sulla base di quanto effettivamente realizzato dalla vendita del bene, potranno farsi valere in sede di riparto".

Leasing immobiliare? No alla mediazione obbligatoria (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 30520 del 10 ottobre 2019)

La Suprema Corte ha finalmente posto fine all’annosa questione relativa alla configurabilità della mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità nelle liti aventi ad oggetto contratti di leasing immobiliare.

In particolare, con la sentenza n. 30520 del 22 dicembre 2019, la Corte di Cassazione ha sancito che la condizione di procedibilità relativa all’esperimento della mediazione, introdotta dall’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010 con riferimento ai contratti bancari e finanziari, non può automaticamente estendersi alla diversa ipotesi del leasing immobiliare. Ciò in quanto il menzionato articolo contiene un richiamo esclusivamente alla disciplina dei contratti bancari contenuta nel codice civile e nel TUB, nonché alla contrattualistica involgente gli strumenti finanziari di cui al TUF.

Pertanto, la delineata disciplina non è estendibile arbitrariamente, in assenza di una specifica disposizione in tal senso, al leasing immobiliare, indipendentemente dal fatto che la sua finalità sia proprio quella di finanziamento specificamente funzionale all’acquisto del bene, ovvero alla mera utilizzazione dello stesso.

Leasing immobiliare e IMU: a chi spetta la soggettività passiva del tributo in caso di risoluzione del contratto?(Cass. Civ. Sez. V, Sent. n. 29973 del 19 novembre 2019)

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29973 del 19 novembre 2019, ha affermato il principio secondo cui “con la risoluzione del contratto di leasing, la soggettività passiva ai fini IMU si determina in capo alla società di leasing, anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell'utilizzatore”.

Nel caso di specie, la Suprema Corte è intervenuta per risolvere il conflitto interpretativo circa l’individuazione del momento, a seguito della risoluzione contrattuale, in cui la soggettività passiva torna in capo al proprietario (società leasing).

Ai sensi dell’art. 23, comma 9 del D.lgs. 23/2011, per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo dell’IMU è il locatario, a decorrere dalla data di stipula del contratto e per tutta la durata di quest’ultimo.

Dal momento della cessazione del contratto, il concedente tornerebbe ad essere l’unico soggetto tenuto al pagamento del tributo, a nulla rilevando la mancata consegna del bene da parte dell’utilizzatore: quest'ultimo, a seguito della risoluzione contrattuale, non conserva più la detenzione autonoma qualificata dell’immobile - unico presupposto per l’imposizione IMU richiesto dal legislatore tributario -, divenendo mero detentore senza titolo, con la conseguenziale perdita della soggettività passiva dell’imposta.

Con tale soluzione ermeneutica, sottolinea la Cassazione, il termine della cessazione del rapporto contrattuale, quale momento di individuazione del soggetto tenuto al pagamento della tassa immobiliare, "esplicherebbe la situazione concreta, nella sistematica dei tributi, che assurge ad indice della capacità economica che i tributi stessi intendono colpire, conferendo razionalità e ragionevolezza alla loro disciplina tipica".